9月6日，住建部官网发布了贯彻《法治政府建设实施纲要（2015～2020年）》的实施方案，有关房地产的表述主要归结为完善房地产宏观调控。这是自今年3月份全国两会以来，住建部文件中首次涉及房地产市场调控问题。
2016年的楼市，在政策的引导下，火爆的程度出乎意料，但却也在情理之中。一、二线城市“地王”与“日光盘”频出，一边是买房热情高涨的购房者，一边提醒警惕“房地产泡沫”的专家学者，各类头条不断。
楼市局势究竟如何？
本文，将根据索罗斯暴涨暴跌模型，结合目前中国楼市现象，深度挖掘泡沫背后的真相。
1泡沫是如何形成的？
索罗斯-“暴涨暴跌”模型
房地产泡沫的形成通常遵循索罗斯的“暴涨-暴跌模型”。此模型总结了资产价格从均衡走向疯狂再跌落谷底共经过的7个阶段。
2为何房地产预期不断被强化？
在我国，有三股力量推动预期
我国购房者对房地产预期逐渐强化的过程，主要靠三股力量推动：
第一：传统文化观念
中国人的传统观念里，拥有一套房子是一辈子中最重要的事情，“安家”是每个人都必须考虑的，因此，中国房地产市场从来不缺购房者。
此外，中国的房地产价格并不单纯的受市场供需情况决定，还同时受到公众言论、国家政策调控等影响。基于这两点可知，普通购房者和开发商都不是完全理性的，投资者对房地产抱有一种乐观的“偏见”——只涨不跌。由此，索罗斯暴涨暴跌模型的第一阶段——“初始期“形成。
第二：货币贬值预期
自2014年起，中国经济发展全面进入新常态，经济增速放缓，力求稳定。但，全球经济复苏不及预期，且国内正处供给侧改革转换过渡期，产业基础不牢固，我国宏观经济正承受着下行压力。为刺激国内经济增长，央行采用宽松货币政策，货币超发。
自2015年下半年起，美元兑人民币汇率一路上涨，人民币持续贬值。同时，M2增速明显快于M1，M1/M2剪刀差变大，多发的货币定期化倾向越发明显，经济活力越来越弱
基于对货币贬值的预期，许多手中持有货币的投资者欲通过购买房地产达到保值目的。
图：2015年-2016年9月美元兑人民币汇率走势图
（单位：元/美元）
注：数据来自新浪财经
图：2010年-2016年7月M1/M2指标走势
（单位：万亿元）
注：数据来自中国人民银行官网
第三：杠杆政策放松
在货币宽松的环境下，信贷条件持续宽松，仅2015年央行便进行了5次降息。全国新增人民币贷款近几年呈加速扩张趋势，2015年的新增信贷更是上涨约20%，增速攀升至高位。
图：2010年-2016年上半年新增人民币贷款及其增速
（单位：万亿元）
注：数据来自央行金融统计报告
在货币贬值的高预期及信贷宽松的环境下，投资者通过杠杆获得更多的资金，热钱纷纷流入房地产市场。土地和商品房的价格在投资者日益疯狂的买卖下被逐渐推高，走高的房价验证了投资者的增值、保值预期，进而不断引入新一轮资金。
在以上三种力量的叠加作用下，房地产价值逐渐偏离其均衡状态，泡沫开始显现，市场进入了索罗斯暴涨暴跌模型的第二阶段——“加速期”。
3加速期，各城市表现如何？一线城市风险高，二线城市基本稳定房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
表：2015年部分一二线城市房地产市场发展情况比较
（单位：亿元）
① 房价收入比=（人均居住面积*当期住宅均价）/人均收入
② 数据来自各城市统计局官网、正合研究院数据库
一线城市：深圳形成泡沫的风险最高
在三个一线城市中，上海与北京的房地产开发投资增速与GDP增速比值为1.2，深圳则高居2.2水平，深圳的房地产投资开发速度大大高过经济增速，产业发展已跟不上房地产扩张速度。
从房价的增长趋势来看，在一线城市中，深圳自2014年起便表现出了异常，房价水平在2016年上半年将北京和上海远远的甩开。同时，深圳新增住户贷款与新增信贷总额的比值高达68%，即购房者大量运用杠杆筹集购房资金，深圳楼市大部分是靠信贷支撑起来的，若未来信贷收紧，则深圳楼市将面临危机。
图：2010-2016上半年上海、北京、深圳房价走势
（单位：元/平米）
注：数据来自正合研究院数据库
二线城市：成都、杭州房地产业稳定成长
二线城市中，杭州经济正在高速发展，房价有产业支撑，需求稳步增长，房地产开发投资占比及新增信贷占比都较大，但房地产开发投资增速与GDP增速是适配的，因此，杭州楼市正处在健康发展中，尚未有泡沫。
就成都而言，从历史数据来看，2010-2012年成都房地产行业投资开发过剩，大幅超过经济增速；目前，成都的房地产投资增速逐渐向GDP增速靠拢，其比值与北京、上海齐平，楼市发展正趋于稳定。
图：2010年-2015年成都房地产开发投资增速与GDP增速情况
监管层警惕房地产泡沫，楼市调控政策频出
泡沫的形成与走向无法控制的一个重要因素便是监管层的“纵容”，但就中国目前的情况来看，政府机构已关注到了部分城市房地产市场的异常，并出台相应政策，为楼市降温。
表：部分热点城市的楼市降温政策详情
实行限贷后的合肥，8月房价涨幅已跌出全国前十；苏州也在实行限购后结束了连续9个月的房价上涨，出现下跌。
9月6日，住建部官网发布了贯彻《法治政府建设实施纲要（2015～2020年）》的实施方案（简称《纲要》）。文中提到：完善房地产宏观调控。根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。
在政策释放“降温”信号后，投资者对房地产市场强烈的乐观预期将逐渐回归中立态度，房价增速逐渐出现回调现象，进入索罗斯模型中的“考验期”。
根据索罗斯的暴涨暴跌模型，中国楼市正处于“加速期”向“考验期”过渡的阶段，若考验期房价稳定，增速回调，则泡沫形成的风险较小，楼市将继续稳定发展；若考验期房价依然失控，未来泡沫将会以更快的速度膨胀起来。
结语：
中国房地产市场泡沫形成的风险确实存在 ，但这是目前中国经济转型期间不可避免的现象，为顶住经济下行的压力，货币超发和信贷扩张是刺激经济活力必须采用的手段。如今，楼市泡沫的形成仍处可控范围，监管层不断对市场行为进行微调，保证市场相对稳定。
就购房者而言，如果确有闲置资金，想通过购房来寻求货币保值，可以选择潜力价值区域房、学区房、地铁房等有投资价值的商品房；但如果需要通过大量贷款来进行房地产投资，则需慎重考虑，因为，宏观经济的下行并不能保证购房者未来的还贷能力。
泡沫不可怕，可怕的是人们的短视和贪婪。既然经济环境使然，购房者需要摆正心态，做好知识与金钱两手储备，多了解并判断市场行情，独具慧眼更可贵。
版权申明：本文由正合研究院原创，<想住>经授权转载并标记原创，欢迎分享，谢绝转载。