二线城市高房价之忧：易致产业空心化
行业动态第一财经日报[微博]林小昭2014-10-21 07:14
一个城市房价的高低与该城市的产业结构有紧密关系：服务业占比高，房价往往也比较高。
反之，房价的高低对该城市的产业结构也有很大的影响：如果房价过高，可能会导致产业空心化。
高房价的陷阱
中国指数研究院近日发布9月中国房地产指数系统百城价格指数报告。报告显示，9月，房价排在前10名的城市为北京、上海、深圳、三亚、厦门、广州、杭州、福州、南京和温州。
其中北、上、深单价均在3万元以上，三亚和厦门均超过2万元，其他城市介于1.3万到1.8万元之间。此外，排在第13位的是珠海。
三亚、厦门两个二线城市的房价超过了广州，珠海的情况超过了很多省会中心城市。
厦门大学经济学系副教授丁长发对《第一财经日报》分析，房价的高低，要与该城市的产业结构、地位和收入水平相适应。北京和上海作为全国的中心，吸收的是全国乃至世界的资源，深圳则是金融中心和全国高新技术产业最好的城市，这些城市房价虽高，但与其城市地位和发展水平是相适应的。
相比之下，像厦门、三亚、珠海等二线城市，房价已经远远超越了其城市的产业发展和收入水平，过高的房价反过来会影响到城市的产业结构，尤其使得实体制造业的生存环境恶化，甚至导致产业出现空心化。
丁长发说，在厦门，大部分人的收入都不高，高房价低收入让很多人才进不来。
例如，厦门的外贸出口占据福建的半壁江山，外贸企业又以民营中小企业为主。目前，很多从事外贸行业的大学生收入都在每月四五千元左右，与广、深有不小的距离。
“要不是父母赞助买了个公寓，我这点收入在厦门根本买不起房子。”家住厦门湖里区殿前街道的陈小姐说。
由于房价高，做房地产来钱快，过多资金和资源都涌向了房地产业，从而对实体制造业形成了“挤出效应”，经济发展更加畸形。
福州大学房地产研究所所长王阿忠说，一些地方实体经济不好，形成恶性循环：钱都跑到地产去了，这几年政府和企业靠发展房地产，反过来就更没动力发展好实体经济。
2013年，厦门市房地产投资531.8亿元，占全部固定资产投资1347.54亿元的39.5%，刚好占第三产业投资的半壁江山。当年房地产业实现增加值271.4亿元，增长12%；占全市GDP的9%，对第三产业的GDP贡献率为22.7%。
丁长发说，短期内虽然可以看到房地产让GDP增值、财政收入增加，但长远来看，这不利于经济可持续发展，也不利于产业的转型升级。
三亚的情况更为严重。作为房地产依赖度最高的一个城市，今年以来持续下滑的楼市对三亚经济产生了比较大的影响。数据显示，上半年三亚GDP增速为4.1%，低于全年预期目标5.9个百分点。
上半年，三亚市商品房销售面积44.5万平方米，同比下降36.8%，导致房地产业增加值下降15.1%，从而拉低GDP增速3.8个百分点，成为影响全市经济放缓的主要因素。
实体制造业是根本
上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报，房价过高一方面会带来地价的上涨，从而抬高制造业用地成本。另一方面，制造业需要大量的生产工人，过高的房价必然带来房租乃至整体生活成本的上升，这对制造业的发展十分不利。
与厦门、三亚、珠海等地相比，内陆一些城市如长沙、成都、重庆等地比较低的房价，也由此成为制造业发展的乐土。例如长沙目前市区的房价也只在六七千左右，甚至还赶不上浙江、福建的很多县城的水平，但长沙近年来一大批装备制造产业蓬勃发展，涌现出了三一重工、中联、山河智能等装备制造企业，近年来长沙的经济也高速发展，进入到全国前20行列。
“实体制造产业发展得很好，城市经济对房地产的依赖度也就降低，从而进入到一个良性循环。”丁长发认为，一个国家、地区的长远发展还是要靠强大的实体制造业，例如德国在西欧各国中制造业最强，经济发展也最为健康，这几年美国也出现了再工业化的过程。
福建省省长苏树林在今年初也指出，厦门要“又富又美”，一定要优先发展第三产、优化发展二产，不发展二产没有出路；不发展二产，厦门强不了；不发展二产，厦门三产没有服务对象。
房产商、中骏置业（01966.HK）董事长黄朝阳日前也表示，一个城市有没有未来，有没有创新能力，最核心的一个判断就是应届大学生会不会来到这个城市。如果厦门岛外的房价过高，就阻挡了大学生进来，会减少厦门的创新能力。
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[责任编辑：gavinyan]