央行降息 北上广深和厦门南京房价反弹可能性最大
行业动态第一财经日报[微博]林小昭2014-11-23 07:32
[导读]在央行降息之后，地产界普遍欢欣鼓舞，认为房价将可能迎来反弹。不过并不是所有的城市都会反弹，接下来，包括北上广深四大一线城市和厦门、南京六城房价反弹的可能性最大。
在经济下行压力较大的情况下，“央妈”终于出手了。在央行降息之后，地产界普遍欢欣鼓舞，认为房价将可能迎来反弹。不过并不是所有的城市都会反弹，《第一财经日报》研究发现，接下来，包括北上广深四大一线城市和厦门、南京六城房价反弹的可能性最大。
9.4折房贷利息优惠
11月21日晚，央行发布消息；自11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%；5年期以上贷款基准利率为6.15％（此前为6.55%），其他各档次利率相应调整。
按照市场的分析，此次降息对于楼市来说绝对是大利好。这种利好体现在心理预期和实际两方面。中原地产首席市场分析师张大伟分析，在降息通道开启后，楼市将获益最大。以按揭20年贷款100万计算，如果按基准利率，购房者每个月可以减少月供234元，合计20年就可以减少5万多的利息支出。
专家分析指出，“9 30”新政（多部委发布房贷新政,首套房政策定义标准由"认房又认贷"改为"认贷不认房"，并放松利率折扣）出台后，大多数银行出于成本考虑，并未出现大幅下调贷款利率局面。此次央行直接一步降到位，相当于变相为全体购房者打出9.4折利率优惠；对部分现行9折优惠的银行来说，相当于在原有基准利率上打出8.5折的大优惠。对购房者来说，这种直接的信贷刺激影响非常大。
张大伟对《第一财经日报》分析指出，目前已经明显企稳升温的楼市，再次降息的影响难免出现再次的“暖上加暖”现象，虽然国家统计局公布的10月房价指数显示房价依然在调整，但一线城市特别是北京的二手房价格已经环比上行，这种情况下，降息降准将放大市场利好，购房者对市场的预期将明显向好，入市的积极性也会继续提高，房价难以再跌，量价齐涨的可能性非常大。
不过，降息后，房价有可能迎来反弹，但并不是所有城市都能迎来利好。上海易居房地产研究院研究员严跃进对本报分析，降息后楼市的走势会进一步分化，一二线城市楼市资金面将明显好转，部分城市将迎来明显反弹，但对三四线城市来说，因为库存绝对值过高，人口导入速度十分有限，因此即便有如此力度的信贷刺激，出现反弹的可能性也很小。
哪些城市将反弹？
那么哪些城市的房价将可能迎来反弹呢？这其中，最近土地市场的表现可谓是一个很好的风向标。
在“9 30”新政后，热点城市的土地市场也开始回暖，高溢价、地王频现，这些城市包括了北上广深四大一线城市和厦门、南京等热点二线城市。
例如，11月18日上午，中民投联合体以248.5亿的价格夺得上海黄浦区董家渡地王，楼面价为35392元/平米，尽管单价不算高，但总价非常高，地块对企业的要求非常高。
在厦门，10月29日举行的一场土地拍卖会上所拍卖的海沧马銮湾新城两块地块均拍出了超过60%的高溢价。其中H2014P05地块更加激烈，共吸引了万科、招商、中海等11家品牌房企的争夺，最终该地块由首次进军厦门市场的海尔地产和厦门海投地产组成的联合体，以22.8亿元竞得，楼面价为15228元／平方米，溢价率达80%。该楼面价突破了此前厦门海投房地产创下的楼面价14310元／平方米的地王记录，晋升海沧单价新地王。
在南京，10月23日，南京也迎来了限购取消后的首场土地拍卖。其中，河西宅地吸引了10家开发商竞拍，不仅“招保万金”四大房企悉数到场，华润、朗诗、远洋等大型房企也都参与竞拍，最终被上海建工以31亿元总价拿下。城东宅地吸引了9家房企争抢，最终五矿地产以20亿元的总价夺下，楼板价为15455元/平方米，成为新一任的“城东地王”。
张大伟说，像北上广深以及厦门南京等热点城市土地市场高溢价、地王频现的原因在于，相比目前三四线城市明显可以看到的风险，这些核心热点城市的风险要低很多，房企也会更加扎堆在这些热点城市，因此这种竞争会更加激烈。
“地王频现说明企业看好这些城市的需求。”张大伟说，这些城市通常都具有对周围强大的辐射能力，人口还在不断向这些热点中心城市聚集，土地与人口相比还是很稀缺的，所以开发商也会更加看好。
一方面是人口的不断聚集，另一方面有限的土地供应。以厦门为例，这几年厦门土地市场一直存在类似小米手机的“饥饿营销”，土地供应明显不足。尤其是今年，在土地市场行情不好的情况下，厦门土地出让节奏也比较慢，今年前九月，厦门的土地出让寥寥无几。
大城市供地趋紧
本月20日国务院发布的《关于调整城市规模划分标准的通知》，对城市划分标准进行调整，并要求各地区、各部门出台的与城市规模分类相关的政策、标准和规范等要按照新标准进行相应修订。这也意味着，未来超大城市、特大城市的用地规模将会受到严格限制。
此前11月3日，国土资源部、农业部联合下发《关于进一步做好永久基本农田划定工作的通知》提出，北京、沈阳、上海、南京、苏州、杭州、厦门、郑州、武汉、广州、深圳、成都、贵阳、西安14个城市周边永久基本农田划定工作将先行展开，全国永久基本农田划定和成果完善工作将于2016年底前全面完成。这也意味着，年初全国国土资源工作会议提出为500万人口以上大城市扩张“划界”工作开始“动真格”。在这种情况下，未来大城市的土地供应将更加趋紧。
除了“地王”指标，一个城市对周围资源尤其是人口的吸引力也十分重要。一般而言，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力，大量的流动人员到大城市后，融入大城市的愿望十分强烈。“有什么样的产业发展水平就有什么样的收入水平，进而影响到当地的房价水平。”厦门大学经济学系副教授丁长发告诉本报。
有媒体曾对2013中国公共财政收入最高的50个城市对城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个，包括了北上广深以及天津、苏州、厦门等沿海中心城市。基本上，目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市里面。
张大伟说，人口净流出的城市，房价肯定不会涨。尤其是三四线城市，即便是给了杠杆，也不会反弹。而人口净流入的地方，要看土地的价格。像一线城市，严格控制人口，说明人口的集聚能力最强，因此土地也最贵。
即便是此前库存压力较大的二线城市如杭州，其楼市也将因此轮降息迎来大利好。“不同的城市库存不一样，但只要有大量的人口进入就会有需求。”张大伟认为，杭州对周围的辐射和吸附力也比较强，此前杭州房价已经下探较多，在此次降息后，有相当一部分的超低需求会进入，未来杭州楼市也会企稳回暖。
不过，人口净流入并不是影响投资价值的唯一要素，一个城市房价是否坚挺也跟该城市的行政地位、在区域板块中的位置、产业结构、教育医疗等公共资源水平密切相关。通常而言，政级别等级较高的城市，比如直辖市、省会城市和计划单列市的公共资源优势比较大，对有效购买力的吸引也就比较大。
一定时期内的库存也会明显影响到城市房价的反弹走势，上海易居房地产研究院近日发布的报告称，截至10月底，该院监测的35个城市新建商品住宅库存数据显示，包括温州、茂名、烟台、天津和西安在内的几个城市存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也较大。相比而言，大连、南昌、重庆、太原和合肥的存销比较小。
总体来看，在央行降息后，房价反弹可能性最大的城市首先是北上广深四大一线城市和厦门、南京等土地市场高溢价、地王频出的城市。此外像一些人口吸引力较大，库存压力较小的沿海中心城市和中西部人口大省的省会，如福州、苏州、青岛、大连以及武汉、郑州、合肥、成都等城市也很有可能迎来反弹。
(一财网)
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