引言：从“价值投资”角度来评价一个投资项目的好坏很重要的一个指标就是“净资产回报率”，这也是评说一位“业内高手”段位的参照树。价值投资界最响当当午餐莫过于“巴菲特慈善午餐拍卖”，其中“吃什么不重要，重要的是跟谁吃”来形容其天价午餐在贴切不过了，并且成交价再一次打破记录“3153万元CNY”，足以说明价值投资在人们心目中的黄金地位，不菲千万也要挖掘出其奥秘。这毕竟是有钱人的游戏（我们只能45°仰望），对于大多数人来说价值投资可以有哪些呢？答案：股票 期货 黄金 债券 基金 收藏品等等五花八门种类繁多，今天我们切割了一个细分市场“楼市投资回报率”，大家相信吗？它的投资回报可以达到单利100%，在老百姓投资赛道中可以说是勇冠三军，嘘~要低调。
一 从大多数老百姓自身来讲，父母一辈可能大多数去银行买个理财，一年大概的收益率4%-5%（无风险理财回报）。我们这一辈眼界格局升级了，会发现商机并且获得25%-35%回报，这个可以算是晋升为“高手序列”了。我们在来看看×××投资利润表。表19-1
年份
项目 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
房价 100 130 160 190 220 250 280 310 340 370 400 430
贷款 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70
净资产 30 60 90 120 150 180 210 240 270 300 330 360
二 天津楼市大约从2004年开始起步，当时比较好的房子也就是100万左右，这里12年间涨幅了400%是一个非常保守的例子，为了方便讲解姑且我们用此来举例（×××之姑妄听之）。这个表告诉了我们一个“楼市价值投资”小故事，小明第一年（2004）买下了100万元的房子，首付三成（30万），贷款七成（70万）。房子按照每年30万涨幅持续递增，130万、160万、190万、220万。从每年的涨幅我们可以很清楚的看到，房地产这行可以轻松实现单利100%，如果你入手的是笋盘的话，辣么就相当于又打了七八折。当别人苦哈哈寻找25%-35%回报项目时，你已经完成了单利100%第一桶金。我们现在看第二张表。表19-2
年份
项目 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
房价 100 130 160 190 220 250 280 310 340 370 400 430
贷款 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70 -70
净资产 30 60 90 120 150 180 210 240 270 300 330 360
环比率 0 100% 50% 33% 25% 20% 17% 14% 12% 11% 10% 9%
表19-2的数据显示的就不是单利（注1）了，而是复利（注2）了，复利的数据就没有这么好看了，而是逐年递减趋势。我们用计算器算算之后就会明白复利的回报其实没有这么高了，第一年可能会很高100%，第二年就减少到50%，到最后一年减少到9%，下降的速度像过山车一样很吓人这是为什么呢？探索问题看本质，表格中有一个数值始终没变，这就是你的杠杆效应，当你的财富以10倍20倍跨越式增速的时候，你的杠杆率没有对应的增加。我相信大家都买过房子也贷过款，楼市大涨黄金期也赶上了，财富也是水涨船高，恭喜你这个操作是对的。但从价值投资角度来讲忽略了一个关键问题，房子买了3年而你的负债还剩多少，我想和当初买房的时候差不多（不会少多少）。这个关键问题就是“负债/总资产”指标，是逐年下降无可挽回。如果我们设定一个年回报率35%标准，那么此套×××持有到第四年就是我们可以接受的下限，因为“负债/总资产”指标已经到了33%，杠杆率越来越低，净资产回报率越来越慢，此时我们要改变“价值投资策略”怎么做？抛掉×××，然后首付400万按揭买入1200万的×××。保持杠杆效应不会降低，投入产出比不会降低，用单利100%代替复利100%，使其利润最大化，这才是正确的姿势。
当你买入第一套房子的时候，首付三成杠杆七成，那真是爽歪歪的不行，锐不可当，福利全用上。随着M2（注3）增长楼市也会上涨，随便一个小阳春100万的房子就会暴涨15万，对于三成首付可算上是巨额回报。随着你的房子越涨越高，从200万涨到300万、400万，而你的贷款额度还是停留在70万，这说明你的这把投资刀变钝了，不在锋利，不在锐不可当，就像手上长了老茧不再是风靡一时的剑客手起刀落，资产的增值回报率会变的越来越慢越来越少，此时我们就需要考虑把“角质化”资产进行去角质，追求高速高涨的那个彗星（这是后话可以放到后面来写）。
小结：房地产投资行业刚刚走过其黄金十年，在这十年中纵观中国投资市场可以给老百姓开辟的赛道有几枚。在没有接触楼市之前你可能选的商机哪怕目标1000万，都是极其艰苦并且风险巨大，一个没注意就有可能粉身碎骨。而楼市在这十年中不需要冒险，不需要概率、运气，只要坚持走下去毅力和极其长远耐心，几乎每个入市的人都可以满载而归迎接幸福的彼岸。就如同在课堂上我说过“没有房地产就没有新中国”，能创造出老百姓参与超低风险赛道，就这一点即堪称奇迹。
彩蛋：可能有的朋友会问，现在楼市还有无机会，准确的说已经走过黄金周期，壁垒已经非常高了。国家宏观调控政策下设置了若干鸿沟，我把几个常见的鸿沟说明一下。
（1）交易成本增加，目前上海和重庆市已经开始布点×××税，平米数越大税率越高
（2）限购和限贷，目前很多一线城市和二线省会城市都出具了相关政策，导致很多没有房票候选人不能下定
（3）第二套首付额度增加，以天津为例目前二套首付比例上涨至六成，已经严重违背“负债/总资产”关键指标
（4）收入证明，当你的标的资产额度越来越大，普通的“工薪收入”就会难以支撑月供操作。假如你买入1200万×××，则月供也是一般人不可承受的瓶颈。
因此，我们在追求单利、复利、持有周期、回报率等指标的同时，就需要因地制宜的进行资产重新分配，以达到价值投资最优境界。
注释表
1.单利：同比增长率，本文中总是跟第一年的比
2.复利：环比增长率，本文中总是跟前一年的比
3.M2：广义货币，一个经济学概念
刘盛
2019.6.4
天津&Summer
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