弃房断供”并不能了断还贷义务
行业动态经济参考报[微博]方园2014-11-05 07:22
[摘要]一年来，由于国家宏观政策的调控，不仅房价涨势被止住，甚至已经下跌快四成，且仍有下跌之势。于是，她和其他人一样想到了“弃房断供”，也就是停止了向银行还贷。
【案例】
两年前，毛小茜所在地区的房价和全国许多地方一样，不断被抬到新的高位。出于“买涨不买跌”的从众心理，毛小茜以小额首付，与开发商签下了一套商品房买卖合同，又与银行办理了按揭手续，签订《个人购房借款/担保合同》，借款80万元，期限20年。
岂料，一年来，由于国家宏观政策的调控，不仅房价涨势被止住，甚至已经下跌快四成，且仍有下跌之势。在此情况下，如果毛小茜继续根据按揭向银行支付本息，无疑会更加得不偿失。于是，她和其他人一样想到了“弃房断供”，也就是停止了向银行还贷，不要已经支付的首付款和交了一年多的贷款本息，甚至不要房子，让银行以此为限得到抵偿。问题是，这样做，日后能否免除责任？
【分析】
因房价下跌而“弃房断供”，并不能免除毛小茜的还贷义务。
一方面，“弃房断供”并非可以“一断了事”。
个人买房时和银行签署的按揭合同，包括借款合同和用所购房屋抵押担保合同。两份合同一旦订立，便对双方产生了法律约束力。对于购房者来说，既应当按照约定支付利息，也应当按照约定返还借款，且这一义务不论房价如何变化，都依然存在。
购房人“弃房断供”无疑构成违约，必须依据《合同法》第一百零七条之规定承担责任：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”也就是说，购房人不但仍然必须继续支付本息，且还必须按照约定或者国家有关规定支付逾期利息，承担银行为实现债权所花费的诉讼费、律师费、拍卖费等。
结合本案，哪怕毛小茜不要此前已经支付的首付与本息，甚至放弃房屋的产权，但鉴于房屋已经资不抵债，她亦照样无法逃避对不足部分本息的偿付义务。
因为《担保法》第五十三条规定：“抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
另一方面，“弃房断供”会因“授人以柄”而使银行有权要求提前还贷。
《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”鉴于“弃房断供”的核心在于购房人为“断供”而拒绝继续支付本息，属于“以自己的行为表明不履行主要债务”，也就决定了银行有权随时解除借款合同，并要求购房人提前偿还尚未到期的全部借款本息。这对毛小茜也不例外。
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