一线城市拿地等于大冬天捧上暖宝宝？
行业动态投资时报杨科伟2014-11-16 07:31
一线城市需求萎缩程度为所有城市中最高，复苏也最为缓慢，这使得商品住宅库存正大幅走高，消化周期持续拉长，去化风险逐步加大
来源：《投资时报》
文｜杨科伟
近期，个别一二线城市高溢价地块频出，土地市场颇有“春江水暖鸭先知”之势。
不论是政府年底加快土地出让节奏，还是房企的存货不足，抑或是救市政策刺激，使得房企信心提振，土地市场看似阴霾渐散。尤其是今年以来，诸多二三四线城市库存压力凸显，房企为规避风险而蜂拥至一线城市拿地，使得一线城市土地市场与商品房市场形成截然相反的两重天格局。
那么问题来了，一线城市高价拿地就真的“安全”吗？
前三季度地价增速放缓
11月2日，国土资源部发布了2014年前三季度主要统计数据。
期内国有建设用地供应达到38.1万公顷，同比下降17.1%。其中房地产用地供应量为11万公顷，同比下降19.4%。
就地价而言，截至三季度末，全国105个主要监测城市中，综合地价为3458元/平方米，同比增长6.4%。商业地价达6527元/平方米，同比增长6.1%，而今年上半年该数据的同比增幅为7.5%，增长幅度收窄1.4个百分点。在住宅方面，地价达到5236元/平方米，同比增长7.0%，相较于今年上半年9.1%的增速，亦放缓2.1个百分点。
整体来看，各类地价同比、环比增速均在持续放缓。
就全局而言，土地市场形势看似不容乐观，但从局部城市来看，却是几家欢喜几家愁，各线城市表现分化明显。
一线城市及部分二线热点城市得益于需求旺盛、土地稀缺等优势，房企竞争者众多，溢价率逐步走高。北京、深圳、南京、厦门等多个城市高溢价地块频出，上海张江地块溢价率高达93%，深圳年度首幅拍卖地块溢价85%，厦门海沧区“孪生地块”分别溢价80%和66%，H2014P05号地块更是刷新岛外土地成交单价。而三四线城市则多以底价成交甚至流拍。
从2014年1至10月份的土地出让金来看，一线城市中北京表现最为优异，前10个月的累积出让金达1781.44亿元，已逼近2013年1821.8亿元的年度纪录，若延续现今形势，预计今年或可突破2000亿元。
广州、深圳前10个月土地出让金与去年同期相比下降一成左右，但广州近期持续加码，11月份将一口气出让19宗住宅、商业地块，总起拍价超过300亿元，深圳于10月中旬进行的年度首宗住宅用地拍卖，揽金47亿元，首战告捷。可以预期，该两城后两月土地出让应该会频频发力，全年土地出让金额同比降幅收窄不在话下，赶超也未尝没有可能。
与上述一线城市稍显差距，上海前10个月土地出让则表现较差，累积达1054.24亿元，同比下降近4成。但预计年底前还将有数幅“重量级”地块陆续上市，11月17日，董家渡地王将正式举行挂牌交易活动，底价即248亿元，全年土地出让金追平去年可期。
重点房企回归一线潮涌依旧
据CRIC监测的30个重点房企拿地数据来看，回归一线城市的拿地潮依然汹涌，诸房企在土地市场拼抢愈演愈烈。
今年前10个月，重点房企在一线城市共拿地91幅，占总拿地量的18%，较去年全年增加2个百分点；在一线城市拿地的总建筑面积约为1560万平方米，占总量的14%，较去年继续增长4个百分点；30家重点房企拿地金额比重上涨幅度最大，前10个月在一线城市拿地共耗资2435亿元，超过去年全年的2400亿元，耗资占比上升20个百分点，达53%，占到全国拿地资金的半数以上。
房企如此热忱，是否暗示着在一二线城市拿地就能高枕无忧？非也。
首先，就一线城市和部分热点二线城市而言，今年以来的房地产市场表现并不尽如人意，一线城市需求萎缩程度为所有城市中最高，复苏也最为缓慢，这使得商品住宅库存正大幅走高，消化周期也在持续拉长，去化风险逐步加大。
其次，按照现在的节奏，房企在同一时间集中拿地，未来供应势必也将集中释放，届时竞争将更加激烈，利润空间不如预期可观不可避免，新忧旧患双管齐下，结果堪忧。
再次，在一个比较长的时间纬度而言，随着城镇化率的逐步放缓，区域经济发展使得一线城市的人口吸附力日益减弱，加之北京、上海、深圳等城市二手房成交量已开始全面超过新房成交量，未来一线城市市场需求容量增长将不会复制过去十年的走势，一线城市新房市场供需将逐渐趋于平衡。
虽然一二线重点城市拿地风险相对较小，但若盲目哄抢，风险系数将会骤增，即使在同一城市内，各区域土地市场供求关系也存在较大差异。在房地产市场进入“新常态”的大背景下，拿地必须结合区域存量及未来前景综合判断，在自己的能力范围内择优而取。
（作者为克而瑞研究中心研究员）
(投资时报)
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