海淀朝阳房山二手房价格反弹明显 短期内仍将持续
行业动态北京商报[微博]齐琳 阿茹汗 张茜岚 王飞2014-10-28 07:30
在北京市二手房成交量明显回升的同时，此前回调较深的二手房价格也有了企稳反弹的迹象。北京商报记者在走访海淀、东城、朝阳、房山等二手房热门成交区域时发现，新挂牌房源价格以及二手房成交价格双双出现上升。业内人士分析，限贷政策放松、公积金政策调整的利好刺激了二手房价格的回调，未来随着成交量的逐步回升，再加上新挂牌房源的价格反弹以及溢价空间减少，二手房市场价格的反弹势头短期内仍将持续。
二手房价格反弹明显
相比于前两个月的冷清，朝阳、海淀、通州、房山等地的二手房中介门店热闹了起来，北京商报记者走访市场时发现，经纪人的生意不但多了，二手房的挂牌价格以及成交价格也悄然上升。
以朝阳区安华西里小区的二手房为例，中介人员介绍楼层与装修较好的房源，目前价格在4.6万-4.9万元/平方米之间，相比6、7月每平方米已经上涨了3000元左右；而位于海淀区公主坟附近的莲花小区，112平方米东南向的两居室此前报价350万元，但是进入10月后业主的报价已经涨到了380万-400万元之间。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖介绍，最先感知二手房市场变化的往往是远郊区县，但其价格的变化却不如城区明显。北京商报记者在通州新城的一家中介门店看到，周边一套280万元的114平方米的二手房，两个月前的报价是270万元。而房山区中粮万科长阳半岛(楼盘资料 业主论坛) 一套89平方米两居室的总价由此前的200万-205万元之间，涨到了220万元左右。
二手房挂牌价格的上升也直接导致近期二手房成交价格的提升。根据链家地产的数据，10月第三周北京市二手住宅成交价格为28137元/平方米，比前一周上涨了2.8%，与9月的均价相比也上升了0.6%。该成交价格已接近1月29502元/平方米的年内高位。
价格不及去年水平
北京商报记者在走访市场时发现，二手房价格的上涨与新挂牌房源价格上升以及议价空间较大的房源基本清货结束有关。链家地产和平里门店的一家经纪人介绍：“从4月开始二手房成交量跌入谷底，着急出手的业主在近几个月通过降价把房子都处理了，现在剩下的房源要么就是新挂出来的，要么就是不着急用钱慢慢等到市场回暖的，所以从10月开始业主的喊价高了，溢价的空间也小了。海淀区莲花小区一位业主对购房人付款方式有明确要求：要么全款支付，要么不允许组合贷款。”
链家地产的数据也显示，10月第四周成交的房源议价空间为2.4%，在前一周基础上又下降了0.2个百分点，新增房源挂牌价格也较上一周上涨了1.4%。
值得注意的是，二手房价格回暖速度仍不及成交量的提升，并且目前的成交价格仍然低于去年同期水平。据伟业我爱我家市场研究院测算，10月上半月北京二手房成交均价为29130元/平方米，而去年的成交均价为30709元/平方米。业内人士普遍表示：“政策的调整确实对二手房市场起到了刺激作用，但是在经历了近半年的冷清后，北京二手房价格未出现暴涨，目前仍处于缓慢回升期。”
长期反弹言之过早
10月以来，各银行房贷新政细则纷纷落地，虽然目前最大的利率优惠幅度仍为9折，且优惠项目大多有较为苛刻的附加条件，但北京商报记者走访市场时发现，“认房不认贷”的政策利好确实给买房人带来了心理预期的转变。
中介经纪人士介绍，在买房人中成交最多的群体是改善型客群，以“以小换大”或者以普通房换学区房的为多。在东城区和平里第一小学附近的中介门店，市民王先生对北京商报记者介绍：“贷款新政实施后，只要还清了现居住房的贷款就能用30%的首付买第二套房子，首付压力的减轻让我有底气换房。”
21世纪不动产北京区域总经理寇海龙指出，受房贷新政、北京普宅标准调整、三部门下发公积金贷款新政的影响，购房者入市信心逐渐增强，部分业主也逐渐看清市场走势转战入市，这也是二手房量价回升的原因。链家地产市场研究部张旭也认为，政策的撬动作用已略显成效，并且会在短期内仍然持续。不过，上述业内人士也均表示：“目前全国房地产行业依然未改下行趋势，市场预期虽然有所改观，但能否整体逆转，带动二手房成交价格长期持续上涨还有待时间验证。”
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